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房產大亨織夢
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眼看著黑心食品竄燒,無良商人大賺黑心錢,小市民該如何伸張正義,讓大亨手持正義棒打破黑暗面
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城上城的銷售策略大解密----大發一號作品

      這次是大亨與大發首次啟航的作品,好不好!大亨自我感覺良好,也希望諸君有機會成為房產搜查員一份子,大亨深切相信,別怕房產不透明,反而越透明市場越大,這點大亨深信!


     說來好笑,城上城這個案子在2008年時就要推出,那個時候案名還不叫城上城叫做大陽明計畫,而且原訂計畫是分批推出,畢竟以城上城1萬多坪的基地,在台灣史上已算是個超級大案,其總銷金額和戶數肯定嚇死人,不過這個案正巧遇百年難見的金融風暴愕然停手,不過這一停,停出一個鑠古震今的世紀大案----城上城。


     城上城剛推出時,就打破基隆的銷售媒體方式,用海陸空包夾的方式,無論平面媒體、電視媒體、廣播媒體、置入行銷,一時間買得起的帝寶人生,成為北台灣人人朗朗上口的一句話,一時間城上城成為北台灣房產的新指標,這點就無法不佩服其代銷公司甲山林,同樣是在花錢,基隆另一大案 FUN HOUSE(現改名為台北大鎮),找了當紅人氣偶像羅志祥,廣告也舖天捲地,但是中掘得本案是個地方性大案,雖是大案卻不夠大器,或許諸君會說城上城的點位比台北大鎮好,成屋缺乏預售的包裝,但可別忘了,城上城的價格高台北大鎮近50%~100%以上,而兩地中古屋行情卻差不多,這代表的是城上城突破區域價值,而且創造了讓人民確認的新價值,若說因為他是預售好包裝,的確預售是比較好包裝,但是以基隆的市場,除了幾個市區大案敢用預售的銷售,大部分的個案還是以成屋為主,為什麼尼?因為以當地居民的消費模式,還是眼見為憑,而城上城憑藉了什麼,打破了當地的消費模式,接下來大發會為諸君說明。

城上城的包裝手法一開始就已買的起的帝寶人生作主軸,針對區段則是跳脫衣班以基隆為概念的包裝,將信義計畫東移至南港在移至汐止基隆,創造一個新東區的概念,而這概念目前已被基隆區域個案大肆沿用如興富發的豐禾,而在如此的包裝下,初期媒體以建築團隊從林定三的精雕石才彰顯百年豪宅的價值到李祖源、杜文正,再再說明本案的血統來自台北的頂級豪宅,一坪只賣不到帝寶的1/10價,便不便宜,連大發都會心動了,我相信大家一定也會心動。



   城上城的客戶從那裡來,買的最好是那種坪數,究竟賣了幾戶,這個房地產不可說的秘密,大發一次要爆開,這可是最接近真實的城上城銷售的機會,我們看下去。

客戶來源果然是從四面八方甚至連國外的台商都踴躍進駐,果然媒體真的厲害,不過東區東移的客戶也不少尤其是大案區及內湖,畢竟這兩區的價格漲幅過高,相鄰區域連汐止都要賣到40萬了,看來首購或首換族,不移到此區,恐怕也買不到房子了,嗚乎!不過大發好奇的是基隆的成交比例快到20%,這真令人驚奇,畢竟以城上城的價格,已經可以讓當時的客戶入住到基隆市區,當時換句話說要到這種建材、這種大面積基地、這麼強的建築團隊、這麼多的休閒設施,在基隆還真買不到,但基隆還是有換屋客層的需求,也有想要居住好品質的客層,當然最重要的是連台北客都接受這個價格,代表有其價值,每天不斷的成交聲,就是在告訴大家,快來買。

城上城累計到100年2月大約成交了1494戶,80%左右的銷售進度,剩的部份,他們老闆要求他們慢慢賣,因為賣的太快就是賣得太便宜,賣的太便宜就是吃虧,反正城上城賣到這個成數的了土融、建融早還完了,可能還可以分錢,哈!真好。

不過有一點大發是很存疑啦!本案的自住客竟然高達80%,這點真的很奇怪,雖然本案有很多優點,但是光是進出台北的交通在上班或下班的尖峰時間,只有爆爆爆才對,所以針對此內容大發還是保留,如果大家有更新更近一部分的訊息,請連接我師傅的網站,告訴大家,接下來我請大亨為大家講解城上城的銷售分析。

諸君說到城上城這案的銷售,過程不是沒有危機,尤其是在2010年4月發生了國道坍崩事件,對本案來說是一重大危機,畢竟本案位處在山坡地上,當下也影響了他幾週的銷售,但未幾有恢復往昔的好景,主因就是在危機爆發的當時,甲山林立刻聯絡結構技師對城上城基地的地質、坡向最完整的報告,再加上與潤弘的尹老闆合作,再透過媒體讓本案反而危機入市,在山坡地按一片哀號時,還能勝出,我想這就是判斷力與決策力最好的表現。

本案除了媒體包裝,大亨認為現在的規劃也是另大亨讚揚的,從進門的飛天神獸一系列的包裝就開始了,到了區域模型及主體模型那壯觀及氣勢,大亨認為近來很多個案沒得比。
從模型展現的器度到團隊及建材的展示等,都彰顯本案的特色,老實說這一趟下來,每個人都會流淚,不是因為感動他們的用心,而是一趟下來手酸、腳酸、頭昏昏,或許是這樣客戶一坐下來就快速下定,因為所有的問題在銷售的時他們都已解說了,剩下的不過就是選房子,而且不怕你對格局只透過樣品屋或平面圖還是無法理解,現場格局的素模
,立刻讓你進入狀況,大亨深信甲山林在推本案時肯定把所有狀況加以演練,加上甲山林的跑單都是從內部出來的如同一個軍隊,一個指令一個動作不懷疑,因為沒有懷疑的權利只能徹底執行,這點除了甲山林,沒有其他代銷有辦法做,但也註定了甲山林只能做大案,需要大量的媒體包裝圓夢,不過這就是鍾鼎山林,各有所需,但無論如何城上城市近年來房地產最成功的個案之ㄧ,這點是無疑的。


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