追蹤
房產大亨織夢
關於部落格
眼看著黑心食品竄燒,無良商人大賺黑心錢,小市民該如何伸張正義,讓大亨手持正義棒打破黑暗面
  • 399950

    累積人氣

  • 39

    今日人氣

    0

    追蹤人氣

南港香朵與楚留香有何關係




大亨不只跳tone還跳霹靂舞尼!說真格的看到南港香朵,我真的知道他失敗的原因,看到他內部的規劃我終於知道新和廣告的業務為何看到香朵就想躲的原因,也了解甲山林廣告硬著頭皮去接這塊燙手山芋,而逼得茂德建設大改其格局的想法。

死馬要當活馬醫的唯一方法,就是換一匹馬。

茂德建設要救這個案子,就是換個思維,換下自己的子公司新和廣告,這也意味著新和廣告未來在母公司的勢力大減,如果其他來搶地盤的代銷表現卓越,恐怕除了母公司看好的個案或著二線城市的個案才會交給新和廣告,其餘發包給其他代銷的機會勢必大增。


而甲山林廣告盤算的不只是這一小小個案,他們深知茂德建設雖不如檯面上的大開發商如遠雄.興富發等有知名度,但茂德資金的雄厚恐怕上述那幾家開發商根本沒得比,只要能讓甲山林打開了一個口,自然有個洞可讓其長驅直搗,而後續發展也正如此,永和的新時代、蘆洲的捷運總站案-希望城市,百億案量輕鬆入袋,而香朵為一成屋案,節省了大半的預算在接待中心及樣品屋,如此一算,香朵即使賣了一整年,成本考量看似不高,加上甲山林所擁有的客戶資料庫及現場銷售力,再搭配產品調整,這仗贏的機會不小,但贏的機會不小,不代表就會贏,當總價帶到了一定等級,當客層到了一定的規格,硬要用滷肉飯的價值創造成魚翅的價格,如果這樣能行的話,台灣房市的崩盤指日可待。


因為缺乏理型的判斷,只求短線的操作,最終被套牢的就是這群人。


大亨初次看到香朵時有種似曾相識的感覺,好像是很遙遠的記憶,大亨連結到的竟然是20多年前的港劇楚留香,那是一種復古的味道,到在一個標榜為未來科技的新興都市好像不這麼洽當,當然建築古典並不代表都是老的都是差的,但是古典也不一定做得如此廉價,讓人一眼看穿,如果不懂,台灣人有種好的能力叫做觀察力,有一種大家都會的技術叫做複製力(大亨不認為是抄襲),但甚麼都不做,只沿襲之前在新莊在三重在泰山的茂德系列作品,不注重市場需求,那被市場淘汰是指日可待,不過茂德實力太雄厚無論時機再壞也應該不會有問題,但一個有實力的開發商在面對城市的發展及住民的需求是否能細細品味,大亨希望茂德有能力也可以做到才是。

香朵在他的廣告文宣一如大同璽苑.元利世紀匯強調南港的發展集成為第二個信義計畫區,事實上內湖五期、新板特區、新莊副都心甚至三峽.林口都是標榜著信義計畫區規劃,可是紐約就只有一個曼哈頓,台灣也只有一個信義計畫區,那是靠很多政治.經濟.建設費盡時間精力而成的,光靠幾個捷運.科學園區就可以達到甚至超越,大亨認為不可能,就像飾演楚留香的鄭少秋,經過了20餘年,楚留香翻拍了5.6次,大亨相信有看過此劇的人直覺判斷楚留香最佳的人選還是鄭少秋吧!但南港未來有沒有發展,大亨斷言有,但是每坪要價要超過百萬,大亨老實說依目前現有可供分析的數據,短期間很難,這不是因為打房的關係而是現實面,一個區域短短數年漲幅過大,每個購屋者持有的成本自然不同,而重劃區的生活機能及台肥開發的時機點都會影響本區的生活型態及品質,而這點在預售感覺不出來,但陸續變成成屋時,這些恰恰都成關鍵,一個一片漆黑的重劃區,要說服別人本區價格每坪值百萬,大亨想:會信的有鬼!

好了!大亨說太多與香朵沒直接關聯的東西,現在先針對經甲山林廣告修正後最新的南港香朵版本做說明:

南港香朵距離捷運南港軟體園區站500公尺,享有板南、文湖線雙捷運區優勢,直接串連台北兩座國際機場,基地位在松河街正臨基隆河,部過建築物也被河堤及環東高架所遮擋,因此僅有6~7F有部分河景,但無可避免的產生噪音及落塵問題,本案規劃7F/B3F,重新設計後規畫52戶,零店面純住社區,除一樓挑高6米之外,其餘樓層室內樓高3.4米。建物採樑柱外露設計,1F規畫禮賓大廳,後方有一中庭,頂樓有空中花園,本案強調其飯店式物業管理,但羊毛出在羊身上,未來均要付高額之管理費,實際上運作還端賴管委會是否能延續下去。




本案強調的法式美學或所謂的巴洛克美學,其實都是茂德建設在初期參考看桃園兩大新古典建築開發商-中悅建設及目前在他附近所推元利世紀匯的元利建設。老實說這種外觀好不好看見仁見智,但是茂德一味用COPY的手法來量化產品,對於其購買的消費者而言似乎有欠公允,畢竟每坪買到56萬以上的客戶跟當初買到15萬的客戶用一樣的建築外觀,要客戶賣帳似乎很難,不然至少像幾年前茂德建設在北投推的北美市好歹正面外觀整個用石材,辜不論其他相對條件也不論石材好壞,至少端出的是一句誠意吧!

本次實品屋經甲山林改造後的確比新和廣告時期好多了,但是原先是小套房和三房的格局硬改成4房,其中管道間配合的調整及隔間的拆除及修正,其日後的維修問題,恐怕是消費者購買時須考量的,畢竟花了3000多萬的房子是二改屋,多數消費者的認同度恐怕會大打折扣。


當然目前本案的價格遠低於元利世紀匯,每坪至少差20萬,也就成為目前廣告的主訴求,以現階段的南港軟體園區這一代而言確是目前銷售中個案最低價的,也讓本案在南港房市一片混沌中還能陸續去化一些數量,但大亨必須說南港軟體園區,跟信義計畫區一樣還是有地點.位置的差異,不在新興重劃區的那端而位處在都更區的這端,未來房價勢必有極大的差異化畢竟本區個案取得成本很亂加上周遭環境如何塑造這是一大難題,要是大亨面對這個難題,通常會給兩個方向,要嘛!為了彌補地段的不足就給他狠狠的殺價(但是要笑嘻嘻的分析不是靠南港軟體園區的都算是南港軟體園區)要嘛!避免日後受到景氣好壞,而影響轉賣的價格,大亨連考慮都不考慮,至於諸君選或不選,大亨相信自有智慧。不過茂德的產品在甲山林廣告接觸後,野的卻產生了一些質變,未來在蘆洲的希望城市諸君將看到,至少不再是千山我獨行,不顧消費者。


對了大亨順道告訴諸君本案取得時間很早,當初開發商在盤算時每坪約36萬就有獲利了,當然要開發商用此一價格賣給諸君自然是天方夜譚,但也看出本區目前兩個個案--元利世紀匯及南港香朵的進貨成本是很低的,如果打房策略短期奏效,目前殺傷力最強的應屬成屋案,而要獲得最大的利益,不彷學習老鷹在鎖定獵物的手法,等待、屏足氣息的等待,至於何時?多看房產大亨你就知道了。


廣告

甲山林--南港香朵

宅修特攻---舊的香朵資訊,諸君可透過其內容知道現在的65~73坪是如何做出來的
相簿設定
標籤設定
相簿狀態