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房產大亨織夢
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眼看著黑心食品竄燒,無良商人大賺黑心錢,小市民該如何伸張正義,讓大亨手持正義棒打破黑暗面
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奢侈稅下世界首席這隻獅子還能發威嗎?

2011年到底是個什麼年?是中華民國建國百年,是賓拉登慘死的一年,是阿里山造成陸客枉死的一年,是世界金融爆發的一年,這一年還未過一半,就如此激烈,下半年因應總統及立委合併選舉,看來這年到年末該下一個字的注解,大亨認為是一個謀。


為什麼不是亂?為什麼不是變?為什麼不是其他字?

因為權力導致權謀,地球村所發生的事都是利益而缺乏仁義,所有的處理方式出發點根本就是不是站在人的立場,而是站在錢的立場,所以無論任何政策終有一方不滿,於是為了錢就發生戰爭,誰叫錢這個字就是一個金,兩個人那戈相殺,或者如MONEY和MONKEY,地球人好像被錢當猴子耍得團團轉,除非少被K,才會賺到錢。

而在台灣,因為通膨,因為熱錢,因為台灣的投資管道不通暢,而從中國的歷史經驗,從香港的經驗來看,未來台灣的開放是免不了的,而一旦免不得時,台灣淺碟型經濟,將勢難逃過國際大鱷的獵殺,這不是央行彭總裁可以用阻息就可阻擋的,台灣的經濟已經和中國一起被推上歷史的洪流,島內人民不得不面對的就是GDP成長不及通膨成長不及投資成長,最終狀態就是守著死錢存在低利定存者,將會成為這波首先振亡者,但是GDP跟不上經濟的極速輪動,泡沫經濟將會慢慢浮出,如同洗衣機運轉一般,大部份的投資客被養殺套,最終資金推疊不上之後,所產生的缺口將會吸引真正的大鱷殺出,台灣到時就成為肥美的佳餚。

上述的話可怕嗎?的確可怕,但大亨並不危言聳聽,只不過用個簡單的基礎觀念告知,當房價高達人民不吃不喝要14年(台北市),這樣狀態下房市依舊火熱,當北部房地產市場高達40%的投資客,部分區域投資客更高達70%,這已經超過正常值了,日本當GDP超過35%是投資的獲利時,基本面早已偏離,所以迷失的10年產生,而去年中國的GDP有45%是靠投資獲利,這已經將整個國家推到泡沫的階段,幸虧當局已然發現所以利用中國地大人多特性,猛打沿海一級城市,開發三線城市,利用遠交近攻的方式,將通膨及投資轉換跑道,這是中國目前能維持強勁經濟引擎的原動力,但台灣沒有這條件,諸君啊!我們是玩不起的。所以大亨認為讓投資管道回歸基本面這才合理,而房地產原就是留住資金的好管道,但所謂的好管道應該是長期而非炒短線,而在去年第四季起炒作的態勢太強太烈,而政府勢必要找個好方式來壓制,但基於選舉的考量,政府推出的奢侈稅將會因為政治取向的政策最終成效不佳。

而大亨之前已論訴過幾篇奢侈稅,也強調非用市場經濟方式來處理的後果,將來會由全體國民付出,這點大亨不再贅言,反而用2011年炒作最誇張的區域林口及炒作最誇張的個案世界首席來說明,看看這隻獅子咬不咬得過奢侈稅。

即將在5/7開始簽約的世界首席,歷經當今年房市最美好的一刻,要面臨今年房市最嚴苛的考驗,尤其對合作的三家開發商,興富發、達麗及甲山林,其中興富發是以B區為主和達麗本身是上市公司,沒有與地主合建的問題不受奢侈稅影響,但甲山林就不一樣了,他採的模式是建商與地主合建分售,這原是大部分未上市建商的一貫手法,簡單說地主持有土地只需繳交土地增值稅,除此之外沒有其他稅收的問題,所以大部分的開發商,一定用老闆或股東當地主,一來可以避稅,二來可以分配盈餘,這原來就是建商所認為合理的避稅管道,也造成很多個案在合約書設計的房土比長高達30:70,意味著總銷售金額的70%是免稅的,這也造成這幾年房地產盛況空前,結果建商都賺很少,這也造成民眾與財政部、國稅局差很大的原因,於是在民氣可用之下一把利刃殺向開發商,而開發商卻不自知。

在奢侈稅的表面下,開發商興建到賣出視為第一次為兩年內會產生奢侈稅的問題,但是開發商假借地主名義所購之土地,幾乎都採立刻開發模式,畢竟資金的運用及需求對大部分開發商是很重要的,所以一宗土地從開發到設計到審查大約是一年的時間或不到一年的時間,這下問題來了,奢侈稅的計算式,是以賣方取得產權移轉的時間當作起始點,買方跟賣方簽約的時間為終止點,聽不懂,沒關係,大亨舉例說明:
當賣方於99年6月購買本宗土地,並與建商合建,在100年6月開始銷售,當在100年的6月某日簽約的客戶,因賣方持有本宗土地滿一年卻未滿兩年,所以依奢侈稅條例而言,就是要繳總價款的10%,何時繳?簽約當月申報並繳納,言下之意,依目前彷間訂金到簽約金多數為10~12%,也就是賣方將收到的錢全部吐給政府,這還不含要給廣告商的佣金,諸君你認為這樣夠狠了嗎?錯!依照國稅局的說明如地主為賣方,買賣超過5戶以上(含)要申請公司營利,意味著加上發票稅一些其他稅收初估要到17%,乖乖的!這還不夠狠,一旦到成屋後地主若有獲利還有綜所稅40%等著,一連串的殺招將地主及開發商的成本大增而這些成本將由開發商吸收還是消費者吸收,大亨認為市場經濟決定一切。

最新修正資料:

經過各大建商.民意代表.高官第二代,不斷的跟財政部溝通協商,李部長終於承諾地主未持有兩年的土地不必課奢侈稅,這樣一來許多擔心
 

這也是甲山林依訂要在6月份前將甲士林所持有部分簽約完成,當然依急迫性考量,甲士林的部分應較興富發及達麗有彈性,但是彈性空間不大,頂多將原本的毛胚變成精裝修,單價稍微在做些修正,至於能下滑多少,老實說有限,畢竟未來成本大增,對於開發商而言,賣的快不見得是好事,所以拉扯是必然的,而投資客買不買單,大亨只說心態,諸君你認為投資客是希望房地產漲呢!還是跌呢!


顯而易見的在6月以後,若開發商仍未與政府達成協議,未來預售市場將會縮減或開發商與地主改採合建分屋模式或由開發商自建自售,但無倫如何開發商的成本將大增15%以上,這意味著獲利將大幅度縮水,若要維持獲利則銷售其勢必拉長,價格勢必會上揚,這也是4月底開始原本不動的市場開始潛銷當中,畢竟賺錢的生意有人做,賠錢的生意沒人做,當這幾年國有地不斷被政府標售創新高後,此刻政府要要求房價回到以往,那簡直是不可能的事,成本推疊如此之高,加上奢侈稅,試問開發商如何降個10~15%,如果降到10~15%在加上營業稅17%,而開發商獲利大約在30~35%左右,這些獲利被吃光光了,房地產不硬著陸才怪。


但政府可能允許這件事發生嗎!房地產墜機後死的不只是機長還有空服員還有乘客,這裡面有金融業有傳產業有製造業甚至還有電子業,有誰可以這樣搞?大亨不知道。


真正的問題並不在於炒作投機,而在於他們為何炒作投機,真正要解決民生需求,不是在偏遠的地方如機場捷運A7站蓋合宜住宅,而是搞清楚的房產政策,住者有其屋是民生主義的主張,但是很多年前就被丟掉了,政府在慶祝建國百年之際,是否聽到孫逸仙當年所說的人能盡其才、地能盡其利、霧能盡其用、貨能暢其流

也許在這氛圍下,世界首席要保有所有的未簽戶很難,但三大代銷及三大建商應有智慧可處理好這個狀態,至於到6月前世界首席能簽幾戶,到時諸君就知道了。

獅子一定會吼的,因為他是獅子。

對奢侈稅有興趣請連接:奢侈稅

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