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房產大亨織夢
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眼看著黑心食品竄燒,無良商人大賺黑心錢,小市民該如何伸張正義,讓大亨手持正義棒打破黑暗面
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新北郡新北市新建商才怪!

 

若說新北郡推出後能在開春時銷售長紅,第一該感謝的是世界首席,沒有世界首席如此熱銷,新北郡將面臨的是同集團的幸福市(同街廓)的競爭,畢竟從童話世紀、活力城在2008年金融風暴時曾下殺到每坪9萬起,到2010年推出幸福市時每坪已經漲了一倍有餘,卻也不到新北郡每坪25~26萬的高價,這意味著在同街廓的個案不到3年,漲幅高達250%,這種幅度遠超過所有投資的管道,幾使市房地產而言,就連台北市核心的精華區都無法比擬,更何況這漲幅並非是由三年的時間累計的,根本是從2010年第三季開始,投資客漸漸轉向,尋找便宜又好操作的地方,加上今年第一季市場紛紛爆出重量級建商如長虹、中悅、興富發等等大型建商及在地建商亞昕、展悅聯合哄抬,從亞昕日向開始一股市場豪宅化、價格創新高的戲碼開始,從28萬開始到展悅美術館接棒36萬到重劃區邊陲的世界首席28~32萬,到長虹A9站旁喊出破40萬,亞昕的天地昕及中悅的中悅麗苑開價號稱破40萬,林口一時間成為豪宅接班區,這讓大亨納悶了,是台灣人終於接受了外國那套都市計畫概念嗎?不過在政府對投資客下重手後,新莊及林口成為重災區,大亨才發現眼下的房市榮景或許建立在一片虛無的美好,一旦信心指數崩盤,投資客急流勇退的能力不比逆流而上的鮭魚差,但後進的自住客則陷入兩難的狀態,成為本波的重傷者,這點根本就是政府在房市失控時不針對關鍵問題,只想快速獲取成效的作法,最終利益的獲得人絕非是有需求的自住客,關於這點將在6/1奢侈稅正式啟動逐步發酵,三個月內的觀察期,保證讓諸君看見大海嘯後那些區域在裸泳,大亨只說三大關鍵﹕需求、生活機能、交通,這三大要素擁有的區域,保證游泳絕對有穿泳衣。

抱歉!大亨又離題了,不過大亨剛說的三大關鍵,倒可套入林口各案子,那我們就把新北郡當作這次的測試指標。

先說生活機能,目前中山路連著文化二路、文化三路這三個街廓將近2000戶的住宅,平均一戶3個人口數,大約6000人,而目前本區的店面除了2家便利商店、幾家早餐店外,其餘生活機能都需驅車前往,而對面長虹的土地尚未開發,加上工作人口都在台北市為主,長期而言生活機能不易成型。

再說交通,先不說A9站離本區有多遠,或說A9站到台北車站至少25分鐘(不含驅車前往及等車時間),光是本區到交流道的時間及上下班時林口交流道的擁擠,就應該對很多人是夢饜了。

最後的需求,大亨老實說本區絕對有自住的需求,但是一如國外所謂的衛星都市,應該是透過大眾交通系統或快速道路穿連的族群為主,而通常這種族群應該是年輕人、事業該起步的、可以用時間換金錢的,簡單說就是首購族,或是要享福的、要安靜的銀髮族,但目前林口推的各案反而是社會的菁英族群,這樣的族群重視品味、交際、身分,大亨認為既使這群人住在林口的頂級豪宅還比不上北市仁愛路30年的公寓有價值,少了地段的價值,豪宅不過是一個豪華住宅卻決不是人民心中的頂級住宅。
如此說!新北郡就沒啥好介紹的啊 !諸君如此說來失之偏頗,敢在林口首購區推出豪宅一定有三兩三,更何況是一個首購建商在同街廓推三個首購案,如何扭轉客戶想法,這點可是不簡單,我們看看建商及代銷是如何包裝的,最後再把大亨剛說的三個關鍵放進來討論這個案或許會宏觀多了。
 

新北郡是寶佳集團旗下的益騏建設,剛聽到這個名子實在很難聯想跟寶佳有什麼關係,因為寶佳30幾家公司,大部分叫「寶」系列、「佳」系列、「勝」系列,但是公司開太多了,或者想做點精緻好宅,總要讓人耳目一心吧!這點從益騏建設可以看出端倪,找了一些不錯的廠商來加持本案,但外觀還是以新古典的設計,或許新古典的建築對有錢人來說是最容易看的出價值的,對大亨而言大部分的首購案也是做成新古典,只是細節、材質等表現手法略有不同,真的要像中悅或聯聚建設的作法,大部分的建商花不下去。
所以新北郡在天際線及基座和各層的欄桿的設計有其特色,但拿來跟後方的世界首席比,老實說世界首席的價值性遠勝新北郡。

產品規劃為50~70坪,比世界首席80坪起跳小,又比幸福市的坪數大,顯然在規劃時新北郡就想透過差異化的方式取勝,這種方式在景氣大好時,銷售會一路長紅,但景氣差時就會深陷苦戰,因為對真正有錢人來說景氣好壞對他影響不會很大,但對於中產階級則會有很大影響,而新北郡在年初狂賣的原因有兩點,一是投資客大量進場,二是比價效應,這兩點新北郡根本就是衝著世界首席而來的,這也是明顯的試場作大產生的效應,但重點是這種效應並不是區域發展成熟後的狀態,反而是秧苗助長,最終吃虧的還是消費者與建商。



想到年初時,代銷新理想正意氣風發的慶祝20周年慶,也推出類似目前房仲第一品牌信義代銷的購屋金方式,配合新北郡廣發媒體,那時新理想的黃總豪語,而今聽起不勝唏噓。
 

新北郡或許不是哥倫布發現的新大陸,新北市升格或許不見得是房市的萬靈丹,但是可預見的本案在奢侈稅啟動後將回歸到正途,畢竟本案是結構體的個案,不久的將來將成為成屋,一旦成為成屋後可遊走於模糊地帶的空間都喪失了,明擺著奢侈稅是很難躲過的(因為很多投資客的花招,仍不敵市場需求),但對於要長期經營市場的開發商或許是好事,而新北郡成屋能拿出的建築誠意,也將影響到本案的銷售速率。

相關個案分享:

1.幸福市
2.世界首席
3.展悅美術館
4.四季悅
5.中悅麗苑(既將推出,敬請期待)

上述內容參考新理想廣告及中國時報

對本案有興趣的諸君,可留言,並留下MAILL,大亨將提供本案簡報檔給諸君。
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