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房產大亨織夢
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眼看著黑心食品竄燒,無良商人大賺黑心錢,小市民該如何伸張正義,讓大亨手持正義棒打破黑暗面
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安家欽選---一個無法稱為豪宅的地方偏要作豪宅


建國南北路是不是好路,老實說見仁見智,一條高架橋的確帶動了交通的便捷,但是在高架橋兩側的住宅,這就多了雜音問題,如果看出去是另一個世界的國度,大亨認為有錢人甚麼都不怕,就怕死,而每天面對另個世界的國度,提醒著老闆們:天國不遠了,那怕你臨近榮星花園或近鄰東北亞航線的松山機場,恐怕老闆考量的更多,如果這塊地方方正正的還有點救,恰恰本基地是不規則的地形,將這麼多不利因素擺在一起,重點開價還不能輸人,試問上百萬的開價,總價近一億,能買得起的客戶是那個層級,有甚麼嗜好,有甚麼需求,安家欽選是否能達到他的眼界,從她的這個案子一路以來風風雨雨,跌跌撞撞,甚至連帶使一家專走精緻路線的代銷面臨重組,這個案子也可以讓諸君了解箇中問題.

問題1:

頂層客戶為何要選在高架橋及第一殯儀館附近加上民權東及建國北近圓山交流道原本就非豪宅首選區域,如何能有保值甚至增值空間?

當然代銷自有一套說詞,沿用如今最火紅的松山機場東北亞航線概念股的方式包裝,但這可與當年他們代銷在民族東路推的官景不一樣,雖然官景的點位與欽選有些相似,但時空背景不一樣,產品定位不一樣,客層單價不一樣,導致的結果就不一樣,這也是房產本身迷人的地方,永遠別有相同的觀念來複製,正如上篇在談的玉山石,有錢人要的絕對不是複製品,但就算你是唯一的,也要看出身,在布魯克林區的豪宅比不上一間長島的舊公寓,因為地段代表身分,同樣在中山區,我玉山石就是中山北路,史稱京畿大道,而欽選則是建國北路的過道,這兩則如同庶民與貴族的差別,其結果也將差異很大.

當然諸君會說用對位關係來說:帝寶位在建國南路高架橋旁,元利聯勤也在高架橋旁,為何欽選會差這麼多?

當然差這麼多!基地規模差這麼多,地段價值差這麼多!不是對比客戶就買單,因為那是無法比的,否則只要比豪宅精華區便宜的個案都能賣得好嗎?答案應該是否定的.

更不用說那榮星花園對比大安森林公園,沒人會相信榮星花園會有大安森林公園的價值,以前不會,現在不會,以後更不會.

問題2:為何要花上億買這個房子?
 
既然地段的包裝只能用對位方式和一些虛無的未來來強調,產品總不能講一些虛無飄渺的東西吧!所以從建築團隊到產品規劃,本案是有用心,老實說在這種地形下要有好的規劃,其實不能不說他們還算厲害,只是再好的規劃也受限地形的影響,諸君看看本案66坪的規劃,我們看看符不符合客層需求.
整個空間受到基地及外觀影響,呈現一個半橢圓形的設計,如此的設計,既要保有大面的採光,更要有寬廣的公共空間,其結果就是要將房間甩到兩側,但也將使室內看不到的虛坪增加很多,所以66坪雖能作到雙主臥,但細檢討室內空間,卻會發現實用性不足,甚至主臥都得被逼從餐廳進出,試問一戶高達6~7000萬的房子,其買主可否接受,這點是不語可明.


總結本案,從出身就是在一塊很艱難的土地,既使如何再雕也是將其不完美稍稍改善,但是產品定位的錯誤,其結果雖受到2011年選舉及打房因素,但這非是本案致命的一擊,而忽略客戶的智慧與需求,才是本案心苦之處,所以諸君啊!無論你是在這個產業工作的,或是想要購屋的,切記啊!好的房子就是好的房子,而好的房子不僅是產品規劃及建材配備,美國那個死肥佬川普不是說了一句名言嘛!


地段.地段.地段!

 

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