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房產大亨織夢
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眼看著黑心食品竄燒,無良商人大賺黑心錢,小市民該如何伸張正義,讓大亨手持正義棒打破黑暗面
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中山富御---成王還是成寇


還來不及跟對手玉山石交手,人家就宣布直接晉級了,而台北一號院剩下面高架難處理的低樓層,基本是也不能算是對手,如今僅有重新推案的松江一號院和即將公開的中山一號院,眼下似乎呈現真空狀態,加上通膨不斷飆漲,頂層客戶的資金將流向何處?豪宅是一個選項,看來天時已站在中山富御這一邊了,而地利呢?

中山富御的基地位在中山北路和民權東路附近,就在星巴克後面,基地面積比起玉山石大,大約有453坪,但可惜的是因為星巴克的關係,基地不夠方正,而典位跟玉山石相較下,其實大亨認為半斤八兩,當然未來的訴求肯定是中山北路,而民權東路隱身成為松山機場黃金航道,大亨認為這是在這區賣房子必須作的,否則老闆豈會上鉤,加上金浦又在4月份開通,東北亞航線最後一塊拼圖終於完成了,如今也意味著松山機場的重要倍增,而此優勢必定讓中山富御大肆宣傳,看來地利也在此案.

最後一項人和呢?大亨認為海悅的口袋名單還不少,這群頂層客戶跟著海悅也吃香喝辣過,只要本案開價別太過分,這群老闆買單似乎不是太大的問題,原先外界以為本案開價會超過130萬,但據內部訊息可能只到110萬,如此價格,將遠比玉山石的價格優惠,甚至比起台北一號院的高樓層優惠,如此價格似乎透著獲利空間,看來人和也站在本案.


但本案掌握天時.地利.人和就一定贏嗎?大亨卻充滿疑問,玉山石營的原因除了地段外,主要的還是台產找了忠泰來幫腔,其中大部分成交的不是中泰的粉絲,就是對忠泰品牌有信心,不然台產幹嗎要讓35%利潤給忠泰,跟他合建,再看看海悅之前賣的頂高天觀(現更名為頂高豪景)位在14號公園附近,卻賣得死死的,對於怡富而言,本案雖非是他們第一個個案,但是相較忠泰的品牌,其品牌價值似乎薄弱了點,當然諸君問房地產有品牌效應嗎?頂層客戶要買車一定是雙B,甚至以上的才會選,要買精品一定是精品中的精品,不然台中七期的豪宅只要是聯聚的,是寶輝的為何賣價硬比周遭貴兩成,而台北的國美及忠泰不也一樣,所以如何包裝怡富,海悅也要花點心思了.

而玉山石的外觀,至少目前看來有無法複製性,而中山富御看起來,跟一般商業大樓沒啥兩樣,當然外觀見仁見智,但是不能吸引頂層客戶的外觀其價值性就是沒有.

本案規劃為70~100坪,高樓層可合併到160坪,共計56戶,此戶數遠比玉山石多,玉山石規劃產品為雙拼,坪數跳脫一班客層,直接從130坪起跳,高樓層甚至為一層一戶,面積達到203坪,如此一路客戶訴求的精準度就很準,這種案子不是大賣,就是賣不動,玉山石就屬前者,而松江一號院就屬後者,而中山富御為控制總價,將坪數拉到70坪起跳,但70坪的客層和上百坪的客層屬性不同,需求不同,是否會有非我同類的問題,這要注意,加上因為分割較小坪數關係,本案一層4戶,如此複雜的戶數,對於頂層客重私密是否會受影響,一樣要慢慢評估,但大亨認為本案單價未創新高,主要原因也是本案的規劃對於要最好最棒的頂層客戶顯然還部算最理想的.

或許本案當初考量點位,總價的問題,或許認為現在台北市區都片地開到上百萬以上的單價,本案的條件自然也沒問題,但大亨還是說本案雖然看起來一片大好,但隱憂不少,未來如何,大亨跟諸君一起追蹤吧!
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