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房產大亨織夢
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眼看著黑心食品竄燒,無良商人大賺黑心錢,小市民該如何伸張正義,讓大亨手持正義棒打破黑暗面
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實價登錄與6.29新莊副都心標案標售分析

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不是大亨在打亂碼!也不是大亨在打火星文?

只是大亨對於市價登錄的作法及目的感到不解?

的確全世界很少國家用公告現值來課稅,但公告現值是有時代背景所衍生的,故不論是否公平公正,但他至少是一個方法,可讓人依循,當然他也產生很多弊病,如公告現值與市價差異過大,不過這幾年已將公告現值由每3年調整改為一年,特定區域每年調幅達40~50%的也有,也意味著政府要把公告現值調整近趨於市價,但實際難度很高,光是政府應收未收的土地,真的要市價買賣,政府甚麼事都不用做了,所以本質上市價與公告現值的不對等從實際面來談就有很多無法解決的問題。

而實價登錄看起來似乎可以解決問題,而且實價登錄後交易透明化,更可以讓大眾有所依據,但事實上是這樣嗎?

依政府版本將實價登錄分為兩個部分,一個是成屋,一個是預售,以成屋而言在產權登記後30天完成登錄價格,這點大部份的仲介早就在其仲介的網站均可以查詢到價格,而預售則是到銷售完畢或代銷終止合約才登錄,而登錄後,一般市井小民是否就會有精準的數據,抱歉!並不會有,因為諸君查詢的資料是區段化的,不具識別性的,架設你要買帝寶,倒底成交的價格是多少?很抱歉諸君要自己猜,因為區段的價格高底,不僅與地點問題,基地的規模、捷運的遠近、坪數及客層全部因素加上才會有價格,如果諸君要查你欲購的案子還不如進仲介的網站查還比較準確點。


而要買開發商的案子更誇張,諸君要等本案結束後諸君才會知道,如此一來諸君資訊還是沒有得到,老實說大亨認為要做就要想中國每月將最新盤價告知,避免者其中有混水摸魚的開發商或投資客,但大亨認為以目前的狀態,這點做不到,所以對小市民而言,實價登錄的象徵意義比實際意義來的大。

而有人說實價登錄就是為了日後實價課稅,先不論實價課稅的難度,其實政府即使未做實價登錄的部分,透過銀行、開發商、仲介都可以知道買賣價金,以預售而言,目前內政部要求要透過信託或同業互保的方式,加上貸款成屬及貸款總價的控制,其實開發商及投資客報假的難度太高了,所以政府要知道客戶購屋的價金多少並不難。

那若是實價登錄是這樣的,那倒底對諸君有甚麼好處?

第一政府宣示意味,讓社會大眾知道實價登錄政府都敢做了,實價課稅指日可待,透過此部分打擊炒房客。

第二壓制開發商炒作,實價登錄之後,開發商不再諜對諜,而能清楚知道市場價格做好風險評估。

第三銀行鑑價有所依循,銀行現階段鑑價均是參考仲介及開發商和房產媒體提供資訊,未來由政府提供資訊更加正確。

換言之實價登錄能將客戶端、開發商端及銀行端透過此平台整合,,因為房地產的價格取決條件有很多相關因素,他不像精品如LV有一固定價格,只因國別銷售,不因區域影響,而客戶、開發商與銀行處於一競合位置,也非那群學者官員想著世界大同一般的美好。

而國內的經濟成長趨緩,政府推動大量的公共建設需要錢,台灣雖無外債,但內債卻驚人,加上現在分成5個直轄市一個台灣省,其統籌款分配已然捉襟見及,之於國有土地能立刻籌措資金,加上民意代表十之八九都有民間的開發商好友,只怕馬先生勞心勞力還是一事無成。

不然房市低迷許久的新莊副都心在6/29標售副都心土地,竟然還有11家投標並且標成高於底價90萬的高標近199萬,超標溢價120%,這代表甚麼?
答案出來了,政府為推動公共建設去標售土地,開發商為開發土地而去標售土地,要超標的價格買到政府標售的土地,藉此穩定房產的價格,而政府獲得資金就大量的完成公共建設,一旦完成的公共建設,區域的建設好了,人民願意居住了,供需問題產生了,開發商的土地價值飆高了,房價自然也飆高了,自然當初買的土地就便宜了,自然有人說這家開發商有先見之明,其實這不用先見之明也知道,只是你敢不敢。

所以實價登錄,開發商、投資客看起來很緊張,那只不過配合政府演給無殼一族看的,要讓政府、要讓開發商、要讓投資客緊張,只有不限制門檻,讓每月都會出現個案均價,加上開放多重投資管道,別讓資金重押房地產,如此才能達到物能盡其用,錢能盡其流,否則無論何種方式都會有另一種方式破解。


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