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房產大亨織夢
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眼看著黑心食品竄燒,無良商人大賺黑心錢,小市民該如何伸張正義,讓大亨手持正義棒打破黑暗面
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2012年上半年度房地產市場分析(上集)


2012年 在馬雅曆上為世界末日之年

全年動盪不安。

2012年 在各大經濟體上為解編重組之年

全年翻轉流連

2012年 第三世界自由與王權對決

全年衝突不斷

2012年在動與不動混雜 沒人能預期未來

因為每季、每月、每天、每分、每秒都在變。

2012年馬雅人或許告訴諸君的滅亡,並非是實質的滅亡,而是信念的稅變,世界版塊的分裂,新的思維、新的資訊在新的時代誕生。


2012年台灣無論政治及經濟上都呈現一個極度難為的狀態,這狀態並非全因外在因素影響,而是島內的政經判斷錯誤,導致一盞新火在來不及成就熊熊大火時就被打得奄奄一息,這點似乎是當初在年初總統大選藍軍獲勝時,輔選的政經大老及島內居民所想像不到的,這點再次映證台灣以中小企業為發展的主體,如政府沒有狼好的施政措施及理念,和實際執行的方法,這個局勢發展較不利於國家經濟,此點從我們與南韓的經濟規模合所得逐漸差異化可看出端倪,但今日所談的為房地產上半年的經濟發展略有出入,故不在此篇所言,對照這近十年的房產發展,可發現一個現象,近十年全國國民所得雖微幅上揚,但扣除到實質通膨之下,台灣全民所得不升反降,但對照2003年SAAS之後,經過了金融危機、美債、歐債,但台灣房地產的價格始終受到局勢影響後,反彈力道更強,尤其在2008年馬政府成立後,在2008年時受金融風暴影響,房價曾回到2006年水準,但始終未曾掉會2003年的低點房價,而不過一年從2009年到2010年的急拉讓房價在各區域均拉升30~100%,大大的增加人民的負擔,當然這有幾個面向來看,政府法令的鬆綁、游資過多、利率過低、國有地限售等因素,使得供需出了問題,但扣除掉投資部分,台灣出生率不斷下滑,空屋率越漸偏高,兩岸政策走到瓶頸,到了2012年已經走到房市的交叉點。

從各項經濟數據及台灣國民所得顯示,目前台灣的整體GDP產生在少數10%身上,而房價高居不小的主因,除了利率偏低及預期兩岸政策及過多浮游,所以在今年上半年產生的很大變化,可看下表所示

1月份:總統.立委大選,因預估得票率近,市場受到恐嚇式訊息導致萎迷不振

2月份:總統大選結束,馬當選,找財經專家陳冲組閣,市場反應呈正向,但因過年因素及國際局勢關係,市場反應尚未完全發酵

3月份:市場觀望態度減少,游資回籠,中山區連推豪宅大案,破歷年紀錄,其中玉山石及台北一號苑勢如破竹,而內湖的長虹天璽挾著基地規模、產品規劃,平均成交價高達9字頭破內湖房價紀錄,而市中心位在W HOTEL對面的忠孝101規畫小坪數,更是年後瞬間完銷,新北市首購區域如五穀洲子洋的未來之都及淡水淡海新市鎮個案均熱銷,桃園南崁區域的合雄匯更是周周20餘戶,桃園另兩大亮點區八德廣豐及桃園高鐵區表現非常亮眼。

4月份:延續3月份氣氛,雖然歐洲危機持續,但在台北區域總價8000萬~1.2億個案區化尚可,低於3000萬左右產品一路長紅,新北市產品在1500~3000萬左右表現相當較佳,桃園區域則在1000萬左右產品表現不錯,可發現原先投資豪宅的客戶已開始縮手,自用及置產的剛型需求出現。

5月份:證所稅議題及美牛事件導致政局動盪,政府對於房產貸款開始壓縮,實價登錄預計7月上路,歐債危機、第三世界問題及國內經濟數據持續下滑,經濟成長率面對保2,股匯市進入崩盤前夕,台北市豪宅房產銷售率持續下滑,僅餘小坪數好地點低總價個案如帛詩華尚能表現,新北市則開始嗅到景氣反轉指標,新莊雙重劃區及林口區域產生變化,桃園區域因房價擠壓效應,市場仍佳。

6月份:政府內鬥,指標產業不斷惡化,兩岸江陳會暫停,原先年初期望的股、房市雙漲成空,反而成為噩夢,信心指數驟降,台北、新北豪宅開始退熱,加上政府針對北市8000萬總價及全台5000萬總價市場下緊箍咒,雙北房市終結3~5月份的好時光,桃園因前一波主力個案銷售狀態好,且首購需求尚佳,成為北台唯一表現良好區域。


經過上面分析發現,政策影響房產更甚於經濟因素,但因政策搖擺,使得民眾投資方向混淆,而比其新成屋及預售案,中古屋的公寓在此波因都更大轉彎,導致大部分建商退縮,也使得公寓房價重挫。


回顧2012年的前半年無論國際局勢及產業消長都在動與不動之間,曾在去年年中創下1300餘元的宏達電,在連續幾季的下滑,各大投資公司均將其評等轉為負向,至今已掉至200~300元間,換算如果在最高點購買者如今一張已賠百萬元,這也導致大量資金轉入銀行,也使台灣存放款餘額從2008年的8兆,暴增到2011年的10兆,意味著2兆的游資跑到銀行,但政府的產業政策錯誤,無論兩兆雙星計畫及DRAM均徹底失敗,就目前科技產業狀況除積體電路外,其他均輸第一區圈產品好幾世代,而政府至7月份擺脫美牛及證所稅問題,而國際局勢目前已漸漸露出曙光,目前政策已轉到大型開發的愛台12計畫,但對房地產的緊箍,在面臨公平正義大旗,說實在的短時間仍無法解套,對於今年度房市表現較佳個案及失敗個案,和下半年預測,大亨將在下回作分解。


本篇文章略顯枯燥,其立論基礎參考各大官員及各大房產專家,如有不同聲音,請在網上留言,讓大亨受教,謝謝!!!!

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