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房產大亨織夢
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眼看著黑心食品竄燒,無良商人大賺黑心錢,小市民該如何伸張正義,讓大亨手持正義棒打破黑暗面
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中山區四強爭霸戰(上)--中山一號苑.中山隱.中山世紀.中山富御



最近宮廷戲很熱,四爺很忙,不斷前廷後宮爭霸,搞得風風火火。

而在台北沈寂許久的
京稷大道,在2012年時如火山爆發,一發不可收拾。從年初的玉山石開始,破百萬的豪宅勢如破竹的在中山區展開大噴發,巗然成為大安區、信義區以外最大的豪宅集中區,眼看此區風風火火,卻被政府硬澆了N盆冷水,使中山區一時成為重災區。

但是地段好的不怕運來磨,敢以中山為名的個案仍橫天而出,從年中的中山富御開跑,到挾著台北一號院狂賣的中山一號苑,配合市場變化捨棄大坪數改作中小坪數的中山隱,而到了12月底,對市場最有敏銳度的代銷,在正中山北路上推出的中山世紀,4強既將在2012年尾聲之後,在彭總裁的U型反彈的加持下,到底誰能主中山之霸。


中山為名,四霸對決。

中山四霸各有其優缺點,到底誰能成為市場主流,到底誰能在這場惡戰勝出,在各有其產品規劃,或許諸君可將房地產未來方向濃縮到此四個個案作評析。

到底地段的差異性對價格有何分野?

到底產品的特色對客戶接受度有何差距?

到底坪數規畫對客戶需求到底定位是否正確?

到底總價及單價與實價登錄是否會產生比較?


這些問題的答案,或許就在這四強爭霸中。















中山爭霸----1.中山富御

中山富御其實大亨之前就介紹過了,但是本案從2012年4月開賣到2012年底還持續不斷,害的大亨只好再次介紹,說真格的,當時海悅廣告何怡富開發一定沒想到會賣這麼久,畢竟同樣在中山北路的玉山石才推出不到3個月就賣完了,而且成交價都過了115萬以上,而本案土地成本高達800多萬/坪,以此來算應該輕鬆就可賣到120~130萬,但人算不如天算,受到政府的失策,讓台灣經濟如高空彈跳般的墜入無垠深淵,而使得購屋族群不敢輕易掏錢,而使本案墜入黑洞,但黑夜終究會離去,本案仍有地點優勢,大亨將為諸君分析:

地點位在中山北路是其優勢,但過了民權東路,早期此地已非是中山北路精華區,但未來此區有大同工學院的變更開發案,加上民權東路距離高速公路及松山機場不遠,未來仍有一定前景,而捷運站也離此不遠,周遭生活機能不錯,只是臨進低矮房舍及後面巷弄狹窄,本區房價支持點較靠近晶華商圈來的差許多。而產品規劃為4拼設計,臨中山北路規劃為90~100坪產品,臨後面巷子為70~77坪,不過這樣的規劃,讓本案有點難堪,畢竟百坪左右的客層對其均質的客戶素質是會在乎的,而過於長條的格局使產品無論如何僅能作3房,雖然號稱可作3間套房式規劃,但若均為各臥室都有衛浴,其結果是有間小房間空間無法有更衣室,這對於百坪左右的產品而言,是個很不佳的設計,過大的後陽台,卻無佣人房設計,還引導客戶未來交屋後貳工自行負責,其實開發商及代銷都有推責之嫌。

外觀設計樸實,破百萬價格應具有的石材外觀是標準配備,而面中山北路的高樓層具有無懈可擊的景觀也是很大的優勢。

總體評估而言︰量體具有霸氣,外觀樸實穩重,產品單純不複雜。


中山爭霸---2.中山一號苑

原本挾著台北一號院大勝之姿的中山一號苑,儘管產品配合市場規畫為66~85坪產品,但是卻陷入於松江一號院般的僵局,這恐怕是當時甲山林及興富發子公司興益發所想像不到的。

中山一號苑的位置並不算是在中山北路上,雖然離中山北路很近,但仍算是民權東路。基地為L型,臨民權東路規畫一棟一層一戶86坪產品,而後方面巷子的則為連棟規劃雙坪66坪產品,本案生活機能及交通,其實跟中山富御雷同,因為兩案根本就在旁邊,只不過中山富御掛的門牌是中山北路,而中山一號苑則為民權東路。而這兩案公同的就是在團隊上均非室面上的大咖建築師,如中山一號苑的前案--台北一號院,建築師找的是大名鼎鼎的李天鐸,而中山一號苑找的是梁正芳,此兄算是長期配合興富發的建築師,但無論名氣及設計與李天鐸自然無法相提並論,加上甲山林對本案包裝相當不用心,無論展場及樣品屋,若是跟台北一號院相比,只有輸慘兩字可形容。對一個在先天基地遜於中山其他三強個案,而產品本身條件不佳下,在這個狼吃狼的世界裡是很辛苦。

但相較於中山富御規畫的坪數,本案倒非不可為之,只是實價登錄後戳破許多區域的房市泡沫,未來開價與成交價趨近勢必發生,而本區房價要賣到90~100萬以上,以他的產品力和基地條件恐怕有一定難度。




總體評估而言︰公設規劃較其他個案多,擁有空中泳池為其最大賣點。

中山四強爭霸,到底鹿死誰手,請續看中山區四強爭霸(下)---中山一號苑.中山隱.中山世紀.中山富御。

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