房產大亨織夢

關於部落格
眼看著黑心食品竄燒,無良商人大賺黑心錢,小市民該如何伸張正義,讓大亨手持正義棒打破黑暗面
  • 384679

    累積人氣

  • 20

    今日人氣

    0

    訂閱人氣

明日苑對決擎天計畫



醜小鴨變天鵝的故事,再一次在房地產上演,這次上演的戲碼,依然是跟著捷運走的區域,只不過此區域除了捷運外,還有高鐵、國際級購物中心,而這隻醜小鴨叫青埔。而獲利最多的就是宜誠建設及循著竹北成功的開發模式的新竹區域投資客。而將土地成本從住宅區30~40萬,商業區炒道破百萬的就是新潤機構。這時間多久,算算不到2年,而這2年的產值,足以超過青埔前面的十年,而這2年的建築也從平價住宅,變成名建築師較勁的場所。而為了比較在地建商與台北建商的不同,大亨特別製作青埔地頭蛇與強龍的比較。而比較的對象自然是青埔擁地兩強,新潤與宜誠。


新潤目前推案集中在A18及A19站,目前有8案,案量上千戶,宜誠則是從A17、A18、A19均有推案,目前擎天計畫為5案幾百戶的量體,為了秉持大亨一貫公開、公正的部份,我們將依A18及A19站相對條件的產品來比較,如此方能分出其中差異。

PK:對手資格分析

A18站挑的對手為鄰近水岸的新潤明日苑系列的國庭苑和宜誠的擎天計畫系列的天韻,和A19站的新潤明日苑系列的國都苑和宜誠的擎天計畫系列的天沁。上表則視大亨精心的說明,請諸君開始評分。
PK1:地段
明日苑系列作品幾乎是跟著領航南北路的兩側去作發展,其實這也是未來發展的核心,因為重劃區的關鍵還是在交通,而主要幹道則是交通的樞紐,從A19站的國都苑及A18站國庭苑,也是沿著這兩個精隨發揚光大。

擎天系列的宜誠則是掌握到土地資源,已遍地開花的模式,殺出重圍,A19站的天沁位在領航北路大基地開發,A18站的天韻位在水岸旁邊,以各具特色,雄霸青埔。

國都苑---位永浴路,基地旁有公園,至A19站約700公尺,臨冠德購物中心級棒球場也差不多距離,基地有路衝,雖建築物避掉但還是有影響。

天    沁---位領航北路,附近有國中預定地,離A19站距離超過1000公尺,附近已有個案陸續交屋,周遭生活機能較不充足。


國庭苑---位洽溪路,臨水岸及公園,至A18站及高鐵站約600公尺,400公尺抵國泰購物中心,但基地側面的永春路有塊基地未納入規劃,未來臨盡戶別低樓層視野不佳。

天 韻---位文溪路,臨水岸及公園,位A19站及A18站中間,也意味著走路走不到的問題,目前周遭個案也有陸續完成狀態,未來小區域生活機能尚可,臨連接中壢的新生路及民權路不遠。


PK2:產品
宜誠的建築,數十年如一日,或許在桃園當地流行新古典,或許加點古典元素可以賣錢,但限於平價產品,一旦當價格往上揚,延續著舊思維就很難有競爭優勢,青埔長期令建商困擾的航高解禁的問題,已經解決了,部分建商因為成本考量及建照變更時間考量而放棄,將使她的建築成為哈比人,這點新潤就比宜誠作的好,外觀不能說美不美,因為美不美是形容詞,而有沒有特色,卻一看就知,這兩家的外觀比較,諸均可自行評估,而公設及景觀,新潤挾著更大資源基本上一槍就把宜誠擊到,大亨連圖片不放就是怕差距太大。

PK3:坪數規劃
到底有多少有錢人會住在青埔?是台商?海歸派?還是北客?

也許坪數大,戶數少,當景氣好時,可以賣得好。但 回歸市場的基本面,青埔有沒有這麼多大坪數的需求,就算是航空城有26萬就業人口的需求,但是老闆或高階主管可沒這麼多,那不是供需產生極大問題,投資成功不變的法則就是供不需求。當然中坪數會不會有這樣的問題,當然也會,只是相較於金字塔頂端的客層還是必較多,更重要的是本區沒有名貴到像信義計畫區或大直,不去住,無法彰顯妳的身分、地位。而在這樣來看,新潤的國庭苑和宜誠的天韻雖有河岸景觀,但是在目前此區尚未成熟雖有價值,但體會價值還需要十年以上,大亨不講臺北,就說竹北那個頭前溪河岸景觀,十年前還沒人要呢!而現在有錢人要來渡假,要選也選淡水,選這,我看很難,但若當初規劃為50~60坪,有些人摸著鼻子,心一狠,認了。別說不可能,畢竟景觀是無價的。

PK:最終章

到底宜誠的擎天計畫厲害,還是新潤的明日苑厲害,就看諸君的想法了,但無論誰厲害,在現階段的青埔市場可是充滿山雨欲來的感覺,別看宏普光年被秒殺,就覺得很厲害,真正厲害的是如何讓客戶從紅單變簽約才是厲害,現下青埔的房市看看到成屋的銷售狀況就可知道,寶佳系列個案要賣過25萬的關卡都很難,簡單說到成屋後就沒有投機客能炒作的空間,要說度過奢侈稅後的兩年,青埔房價會有所變化,大亨跟諸君賭,讚兩年航空城還是一個破蛋,沒實質居住人口的新市鎮,也在短短2~3年成形,如果可以,淡海新市鎮、林口新市鎮早就成功了,還等妳青埔作啥!
 
相簿設定
標籤設定
相簿狀態